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重庆石柱县律师事务所

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未经抵押权人同意出卖抵押房产的合同效力待定  

2016-02-01 10:07:59|  分类: 法律实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未经抵押权人同意出卖抵押房产的合同效力待定

案情

甲在购房时办理了抵押贷款,现在贷款还差15年没有还清。甲因负债与乙签订了房屋买卖合同,约定乙付给甲30万元房款,由甲负责清偿贷款后协助乙办理过户手续。乙如期交付甲30万元房款,但甲并未清偿贷款。乙诉至法院,请求判决甲继续履行合同,包括腾房、清偿贷款以及办理过户手续。

分歧

对此案件有以下两种不同观点:

观点一:认为该房屋买卖合同无效:房尚有抵押未剔除不能买卖,甲只能主张违约责任而不能要求继续履行。依据是《物权法》第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

观点二:认为该房屋买卖合同效力待定:可以判决甲继续履行合同,包括腾房、清偿贷款以及过户。理由是房屋买卖合同是合法有效的,甲负有继续履行的义务,法院应当支持乙的请求。

评析

审判中应倾向于第二种观点,理由如下:

本案中的两种意见,实际上都是关于《物权法》第一百九十一条的理解。但是第一种意见认为由于买卖标的物上设定的抵押权没有剔除,因此合同不能履行,这种意见过于绝对。设定了抵押权的房屋是可以买卖的,买卖合同是可以履行的。抵押权对于抵押物来说,其是有追及效力的,而抵押权作为担保物权,是不应该对物权的处分产生影响的。如果债务人不清偿债务,完全可以追及到不动产上行使抵押权,这对抵押权的保护,也是完全及足够的。

第一百九十一条第二款的规定,理解上需注意一点,“未经抵押权人同意,这种转让不是绝对无效”其还要受制于一个条件,就是受让人的态度,是否愿意代为清偿债务。而这里的代为清偿债务,本身指的已经代为清偿了债务(履行了),否则,抵押权无法消灭。但在实务中,不必机械适用。只需受让人同意,且付出了金钱,都可以认定是符合“受让人代为清偿债务”的除外规定,而使对抵押物的转让有效。基于此,应该支持乙的请求,判决甲继续履行合同。

物权法第十五条规定了合同效力及物权效力区分:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

从法条逻辑分析,认定合同无效没有法律依据。充其量,认为所有权人需要得到抵押权人的同意方才能出卖房屋,即可以准用合同法第五十一条之规定。实际处理中,追加抵押权人,同时向买房人释明如其同意代为清偿债务消灭抵押权,则该买卖合同有效,即依据合同判令过户等,同时买受人有权提出基于出卖人的物之瑕疵担保责任(权利保)提出损害赔偿。如释明后,买受人不同意,则认定该买卖合同成立但不生法律上效力(区别于无效),则准用不当得利返还。

 

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