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重庆石柱县律师事务所

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对无继续履行可能的合同,可予解除并确定合同责任  

2017-06-18 17:24:17|  分类: 法律法规 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对无继续履行可能的合同,可予解除并确定合同责任

——浙江义乌法院判决赵X公司诉长VV公司房屋租赁合同纠纷案

    裁判要旨

    合同无继续履行可能的,法院可予解除,但合同的解除不影响违约方承担损害赔偿责任。

    案情

    2012103日,浙江省义乌市赵X制衣有限公司(以下简称“赵X公司”)与长VV服饰有限公司(以下简称“长VV公司”)签订了《租赁合同》。双方约定将赵X公司所有的厂房出租给长VV公司使用,租期至201712月底,双方还对房屋租金、电梯折旧费、维保费、检测费、卫生费等作了约定。201510月起,双方就租房事宜发生争议,但未达成一致意见。赵X公司遂起诉要求长VV公司继续履行合同,支付2016年的租金及相应费用。另,长VV公司于20151216日与案外人孙松年订立租房协议,租赁期限为201621日至201921日止。

    裁判

    浙江省义乌市人民法院认为,长VV公司的行为已构成违约,应当承担损害赔偿责任,故酌定被告支付赵X公司八个月租金及相关费用共计379229.33元。双方发送的有关解除合同的短信、商议函等系要约,未得到对方的承诺,双方未就解除合同达成一致意见。长VV公司关于双方就解除合同达成了一致,没有依据,不予支持。

    浙江省金华市中级人民法院认为,从双方短信、商议函来看,双方虽有就合同解除事宜进行过协商,但并未达成一致意见,长VV公司理应支付房屋租金,其拒付租金行为已构成违约。因赵X公司在一审判决后已将涉案房屋重新租赁,相应的损失应予以重新确定,故酌定长VV公司支付六个月的房租及相关费用。

    评析

    1.X公司诉讼请求的请求权基础

    在本案中,原告赵X公司向法院提出的诉讼请求为“判令被告支付房屋租金556644元,电梯折旧费5000元,维保费2800元,检测费800元,卫生费3600元”,结合原、被告于20141123日签订的《租赁合同》第三条“租赁第二年的租金为4217.11*11*12=556644元”、第四条“电梯折旧费5000元,维保费2800元,检测费800元”及第五条“卫生费3600元”可以判断,该项诉讼请求为合同法上的请求权,赵X公司要求按合同约定支付2016年全年的租金、电梯折旧费、维保费、检测费和卫生费,请求权基础为合同法第一百零七条,即要求长VV公司承担继续履行的合同责任。

    2.本案《租赁合同》是否已经解除

    在赵X公司已经按合同约定交付租赁物的情况下,长VV公司并不享有法定解除权,那么双方是否在履行过程中就合同解除协商一致。从201510月起,双方就租房事宜进行了多次协商,赵X公司发送短信称“按照合同办事,既然不租了到三十日止,物归原主!” 长VV公司回复称“120日之前是搬不出去的,随你们处置了”;20151227日,赵X公司又向长VV公司发送商议函,载明“你方如不遵守合同也不续租的,在1231日前把厂房交于我方,并恢复原样”。 长VV公司则于20151229日回复称“于次日开始动手搬,尽量在56日左右结束”,但至起诉日长VV公司并未支付房屋租金。考察上述往来函件内容,双方实际上并未就合同解除达成一致意见,长VV公司也未返还租赁物,因而其以合同解除为由对抗赵X公司的主张无法成立。

    3.本案《租赁合同》能否继续履行

    那赵X公司继续履行的诉请是否存在障碍,根据审理过程中查明的事实,长VV公司于20151216日已经另行租赁房屋,故要求其继续使用涉案房屋在事实上已经不可能,且房屋租赁是一个持续性的履约过程,法院强制要求一方租赁房屋也无实际操作可能,此类判决进入执行程序也将面临各种问题。因此,法院在审理过程中不宜判决继续履行合同。同时,为避免损失扩大及当事人诉累,且双方均同意,法院遂认定合同解除。

    4.损害赔偿的范围

    笔者认为,房屋租赁合同不同于买卖等类型合同,后者的损害赔偿范围可及于预期利益,即合同如期履行可以获得的利益,包括利润;而房屋租赁合同系继续性合同,若承租人违约,在承租人已经返还房屋的情况下,出租人可就房屋另行使用、租赁,以获得收益。

    本案案号:(2016)浙0782民初1266号,(2016)浙07民终2366

    案例编写人:浙江省义乌市人民法院 陈成建 郭翔峰 贾晨斌

 

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